quarta-feira, 14 de janeiro de 2015

Lojista pode usar ação renovatória para evitar despejo e aluguel abusivo

DCI - LEGISLAÇÃO & TRIBUTOS

Uma ação na Justiça pode ser a saída para o lojista com dificuldade em renovar seu contrato de locação. Além de conseguir a renovação por cinco anos, o locatário pode até abaixar o valor do aluguel.

A ação renovatória, prevista na lei da locação (8.245/1991), é um mecanismo que, apesar de desconhecido pelo empresariado, foi criado para ajudar os comerciantes a manterem os pontos em lojas de rua, conjuntos comerciais e até shopping centers.

A ferramenta judicial pode ser usada desde que o lojista tenha o contrato de aluguel por escrito, com prazo determinado, e que este prazo seja de pelo menos cinco anos (60 meses). Esse período pode estar fracionado em mais de um contrato de locação.

"Se o contrato é de três anos, quando ele termina, você não tem direito de entrar com a renovatória. Mas se em seguida você fizer outro contrato de mais três anos, ao final deste último, como a soma supera cinco anos, há o direito", diz o sócio do escritório do KBM Advogados, Raul Monegaglia.

Segundo o especialista, o intuito desse mecanismo de renovação é proteger o comerciante do risco de perda do ponto, que pode custar ao comerciante parte da clientela. Por isso, outra condição para entrar com a ação na Justiça é que a atividade comercial esteja sendo desenvolvida há pelo menos três anos.

O advogado explica que em alguns casos, apesar de o ponto estar locado por cinco anos ou mais, a loja pode ter mudado de ramo comercial, por exemplo. Nesse caso, pode haver argumentos para derrubar a ação renovatória.

Trâmite

Se cumpridos os requisitos para entrar com a ação, o dono do imóvel ainda tem algumas possibilidades de defesa, para evitar a renovação. A lei prevê que existem três casos em que a renovação pode ser derrubada. São eles: envolvimento do imóvel em desapropriação; reforma do imóvel; ou melhor proposta de terceiro.

Uma vez esgotadas essas possibilidades, é comum que as partes não cheguem num acordo a respeito do valor do aluguel. Com isso, o juiz nomeia um perito para levantar qual é o preço justo para o aluguel na região comercial ou no shopping center. O advogado diz que as partes geralmente contratam peritos assistentes para que sejam evitados erros.

Uma vez encontrado o que seria o valor justo de mercado, o juiz determina o valor do aluguel. Monegaglia lembra que este valor determinado também pode acabar ficando acima do que o lojista esperava. Quer dizer, assim como pode haver desconto, há chance de que o aluguel encareça.

"Hoje em dia os locatários têm medo dessa diferença ser maior. Por isso faço pesquisa em ações que foram ajuizadas na mesma região. Também pegamos lojas próximas, para saber qual valor do aluguel. Isso tudo para saber se compensa entrar com a ação", diz ele.

Prazo

O que pode levar tudo a perder, segundo o advogado, é a perda do prazo para a entrada da ação renovatória. Segundo ele, a empresa precisa ajuizá-la entre um ano e seis meses antes do vencimento do contrato de aluguel. "Nossa recomendação é que quando faltar um ano para o vencimento o locatário comece a negociar", diz.

Mas não basta apenas conversar com o locador. Monegaglia diz que é essencial ter o contrato assinado antes dos seis meses. Ele cita caso em que o shopping center afirmou por e-mail que renovaria o contrato nas condições que o lojista exigia. Na ocasião, ainda sem o contrato assinado, o comerciante não ajuizou a ação. "Assim que passou o prazo da renovatória, o responsável ligou para o lojista e disse que não iria mais renovar. Mas como o prazo havia expirado, não tinha mais jeito", diz ele.

Também para evitar a renovatória, o advogado diz que não são raros os casos em que o dono do imóvel se recusa a fazer contrato de cinco anos. "Quando o locador não quer conceder o contrato de 60 meses, isso já é um alerta", diz ele. Mesmo se o lojista pagou a chamada luva - o que se erroneamente entende como a compra do ponto - sem o contrato de cinco anos corre o risco de ser despejado.

Roberto Dumke

Governo vai anunciar aumento de tributos nos próximos dias

FOLHA DE S. PAULO - MERCADO

Para reequilibrar as contas públicas e reconquistar a confiança do mercado, o governo Dilma Rousseff prepara para os próximos dias o anúncio de aumento de tributos.

Dilma esteve reunida nesta terça (13) com sua equipe econômica para definir detalhes das mudanças, que contemplarão a volta da Cide (tributo regulador do preço de combustíveis), zerada desde 2012, o aumento da alíquota do PIS/Cofins de importados e a alta na tributação sobre cosméticos, segundo a Folha apurou.

"A gente não tem o objetivo de fazer um saco de maldades, um pacote, nada disso. Mas a gente vai ter que tomar algumas medidas", disse o ministro Joaquim Levy (Fazenda), durante café da manhã com jornalistas, antes da reunião com Dilma no Planalto.

Aos jornalistas ele não antecipou medidas, mas revelou que o governo pode avaliar o aumento da tributação sobre pequenas empresas prestadoras de serviço, por meio das quais trabalhadores acabam pagando uma alíquota muito inferior --em torno de 4%-- de IR, em vez dos 27,5% de uma pessoa física.

"Há alguns mecanismos que, vamos dizer assim, até elevam a diminuição de pessoas que pagam imposto, à medida que sua renda é estabelecida no âmbito de empresas pessoais", disse.

"Acho que, se houvesse um sentimento nessa direção [de mudar regras do IR], primeiro haveria de tratar desses casos egrégios", completou.

No fim de 2004, o então secretário da Receita, Jorge Rachid, agora reconduzido ao posto, decidiu pelo aumento da tributação dessas empresas. Mas o governo recuou.

Entre as medidas menos imediatas a serem tomadas, Levy disse que deve rever a isenção do IR em ganhos com LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e LCAs (Letras de Crédito do Agronegócio).

Segundo o titular da Fazenda, o aumento de impostos será "compatível" com o objetivo de elevar a poupança pública nos próximos anos.

Usando uma metáfora futebolística, Levy defendeu que é preciso "acertar o jogo para ter um segundo tempo bom, para sair do zero a zero" e "começar a fazer gol".

Além do corte preliminar de gastos anunciado na semana passada, o governo conta com a alta de impostos para aumentar sua credibilidade no Congresso, onde terá de aprovar os cortes definitivos no Orçamento para este ano.

A equipe econômica também espera reduzir a dívida bruta para 50% do PIB --hoje, está em 63%--, o que seria uma sinalização positiva para os agentes econômicos.

"Se a gente trabalhar forte, temos que ter a ambição de chegar a um 'rating' de A [melhor classificação de risco de uma economia]. Não há razão para o Brasil não estar entre os melhores do mundo."

ENERGIA

Levy reforçou que não haverá injeções de recursos do Tesouro para sanar a crise das distribuidoras e que esse custo será bancado pelos consumidores.

"Essa despesa pode, pela previsão legal, ser passada para o contribuinte ou para o consumidor. É menos eficiente que seja suportada pelo contribuinte", afirmou.

Sobre a Petrobras, o ministro --que provavelmente será presidente do conselho de administração da estatal-- disse que a política de preços dos combustíveis deve seguir uma "avaliação empresarial". Nos últimos anos, eles foram represados para evitar pressões sobre a inflação.

SOFIA FERNANDES
VALDO CRUZ
DE BRASÍLIA

Autorizada alteração de nome antes de cirurgia de mudança de sexo

TJRS

Pedido de retificação de registro civil foi concedido pelo Juiz Max Akira Senda de Brito, da Comarca de Bagé. O magistrado determinou a retificação do assento de nascimento para que passe a constar o nome feminino utilizado pela parte autora da ação, antes mesmo da cirurgia de mudança de sexo.

Para o Juiz, a situação vai muito além de uma interpretação doutrinária e jurisprudencial, tratando-se de uma visão humanística.

O Caso

A autora ajuizou ação de retificação de nome no registro civil, narrando que há mais de três anos utiliza prenome feminino, sendo tratada de acordo com esse gênero. No entanto, em seu relato, sofre situações vexatórias perante a sociedade, já que seus documentos trazem nome masculino.

Decisão

Segundo o Juiz, o direito ao nome está ligado intrinsecamente à sexualidade, que é um direito fundamental da pessoa humana. Analisando os autos do processo, concluiu que mesmo não sendo realizada a cirurgia de transgenitalização, ficou evidente a aparência feminilizada da autora, havendo provas suficientes para a procedência do pedido de retificação do nome.

Se é um direito constitucional a identidade de gênero, a pretensão da parte autora nada mais é do que apenas um reconhecimento do direito da dignidade da pessoa humana, o reconhecimento de um nome feminino a uma pessoa que já está em um corpo feminino.

Entretanto, como não houve pedido no processo e ainda não ocorreu a cirurgia de transgenitalização, no registro ainda constará o sexo como masculino. A decisão é do dia 7/1.

TJSP condena emissora de TV a indenizar telespectador que participou de ‘pegadinha’

TJSP

Decisão da 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP manteve sentença da Comarca de Guarulhos que condenou uma emissora de tevê a pagar indenização a um telespectador por divulgar sua imagem sem autorização e fazer insinuações a respeito da sexualidade dele.

De acordo com o autor da ação, ele aceitou participar de uma brincadeira num estande da emissora montado dentro de um shopping center. A ‘pegadinha’ consistia em adivinhar a personalidade da pessoa pela escrita e quem acertasse ganhava um prêmio de R$ 10. Durante a abordagem, o apresentador sugeriu que o autor era homossexual, alisando-o lascivamente. Ainda de acordo com ele, não houve permissão para uso da imagem.

Condenada em primeira instância a reparar o dano em R$ 15 mil, a emissora apelou. O relator Carlos Alberto de Campos Mendes Pereira entendeu que a brincadeira televisiva se desviou da finalidade informativa e de divertimento inerente a tal veículo de comunicação, o que configura dano moral indenizável. “A divulgação em questão extrapolou os limites do direito de informar e de proporcionar entretenimento e foi suficiente para macular a honra do apelado”, declarou em voto.

Também integraram a turma julgadora os desembargadores Luis Mario Galbetti e Mary Grün, que decidiram o recurso por unanimidade.

Empregados que se apossaram de 576 cabeças de gado terão R$ 162 mil descontados de créditos trabalhistas

TST

A Sétima Turma do Tribunal Superior do Trabalho negou provimento a agravo interposto por três irmãos contra decisão que os condenou a indenizar em R$ 162 mil o proprietário de uma fazenda, na cidade de Vila Alta (PR), onde trabalhavam, pela apropriação indevida de 576 cabeças de gado do empregador. O valor será descontado dos créditos reconhecidos em três reclamações trabalhistas que os ex-empregados ajuizaram contra a fazenda.

Para o relator do agravo, ministro Vieira de Mello Filho, a compensação, diante das peculiaridades do caso, "é compatível com os valores de justiça social e equidade, que têm por objetivo fundamental a pacificação das relações sociais".

Segundo o fazendeiro, os irmãos foram seus empregados por longa data e residiam na fazenda, cuidando de 647 cabeças de gado. Em janeiro de 1999, um laudo constatou a existência de apenas 61 animais e, posteriormente, mais dez foram encontrados. A diferença, assim, seria de 576 cabeças.

A situação motivou diversos processos. O fazendeiro ajuizou ação de reparação de danos na Justiça Comum, pedindo o ressarcimento do prejuízo. Dispensados por justa causa, os três empregados – um deles administrador da fazenda – ajuizaram reclamação trabalhista na qual saíram vitoriosos, conseguindo converter a justa causa em dispensa imotivada. Foram, porém, condenados pela Vara Criminal de Icaraíma (PR) pelo crime previsto no artigo 168, parágrafo 1º, inciso III, do Código Penal (apropriar-se de coisa alheia móvel, de que tem a posse ou a detenção). O Tribunal de Justiça do Estado do Pará, no exame de apelação, determinou o pagamento dos R$ 162 mil.

Com a remessa da ação de reparação para a Justiça do Trabalho, em virtude da mudança da competência introduzida pela Emenda Constitucional 45, o fazendeiro ajuizou ação cautelar e obteve o arrestamento dos valores devidos aos ex-empregados nas reclamações trabalhistas até a solução do processo de danos materiais. Diante dessa circunstância, o juízo da 18ª Vara do Trabalho de Curitiba, ao julgar procedente a ação de reparação, determinou a compensação dos R$ 162 mil dos créditos das ações sobre justa causa.

Desde então, os ex-empregados vinham recorrendo contra essa decisão. Seu principal argumento era a impossibilidade de compensação de créditos de natureza trabalhista e, portanto, alimentar, com créditos de natureza indenizatória. Sustentavam ainda que o fazendeiro não requereu a compensação nem no ajuizamento da ação de reparação, nem na contestação nas ações em que os créditos trabalhistas foram deferidos.

Nenhum dos recursos, porém, obteve sucesso. Ao examinar o agravo pelo qual os ex-empregados tentaram trazer seu recurso de revista ao TST, o ministro Vieira de Mello observou que os atos praticados por eles são de natureza grave e evidenciam a quebra de confiança, requisito inerente ao contrato de trabalho. Explicou também que, de acordo com os artigos 935 do Código Civil e 63 do Código de Processo Penal, "a sentença penal condenatória é título executivo judicial".

Para o relator, o entendimento de que não é possível a compensação ou desconto criaria, no caso, uma situação de desrespeito à igualdade de direitos, protegendo-se o crédito dos trabalhadores em detrimento do crédito do empregador – que, por sua vez, não teria como executar os valores que lhe são devidos porque os empregados não possuem patrimônio. Por outro lado, o empregador, "além de ter sido ofendido em virtude da apropriação indébita dos seus bens, ainda teria que pagar as verbas rescisórias fruto das reclamações trabalhistas ajuizadas pelos autores dessa apropriação".

Embora o salário - crédito trabalhista - goze de proteção constitucional, Vieira de Mello ressaltou que o crime contra o patrimônio do empregador e em decorrência da confiança pelo contrato de trabalho deve ser considerado na análise da compensação, "sob pena de enriquecimento ilícito do empregado, não tolerado pelo ordenamento jurídico". Diante desse confronto de princípios, avaliou que devia ser levado em conta o princípio da equidade – poder conferido ao juiz de adequar o comando genérico da norma jurídica às peculiaridades do caso concreto. "A compensação pode ser definida como uma das modalidades de extinção das obrigações incidente quando as partes são, reciprocamente, credoras e devedoras uma da outra", concluiu.

Processo: AIRR-1194-10.2010.5.09.0325

(Lourdes Tavares e Carmem Feijó)

O crime pode ser nosso e a punição também

O ESTADO DE S. PAULO

O crime é um fenômeno humano, representado por uma conduta que é descrita pela lei penal, que prevê uma sanção para quem o comete, sendo por essas razões passível de ser praticado por todo e por qualquer homem.

Assim sendo, ninguém poderá, em sã consciência, afirmar que jamais cometerá um crime. Repito, trata-se de um evento inserido dentro das atividades humanas e que assim, potencialmente, sujeita cada um de nós à sua prática.

É claro que há delitos e delitos. Sabemos que, em face da formação ética e moral, como também dos valores superiores que informam a sua conduta, o homem que preza o seu semelhante jamais adotará determinadas condutas previstas pela lei penal, em face da enormidade de infâmia e de desumanidade nelas contidas.

No entanto, mesmo no rol dos delitos chamados de hediondos, por paradoxal que possa parecer, o crime de homicídio, por exemplo, é um daqueles crimes que poderá ser cometido por qualquer um de nós, embora atinja o bem supremo que é a vida.

Exatamente por ser um crime de ímpeto, provocado por circunstâncias criadas pela própria vida, é grande o seu grau de imprevisibilidade, podendo atingir o mais equilibrado e ponderado dos homens, que diante de situações excepcionais passa a ter a sua vontade subjugada por estas mesmas circunstâncias.

Repito, portanto, que alguns crimes, como o homicídio, podem ser cometidos por qualquer cidadão, independentemente dos elevados princípios que possam orientar a sua conduta.

Ademais, não se pode esquecer a possibilidade de haver uma acusação falsa em razão das distorções da realidade ou por outro qualquer fator, atingindo um inocente.

Saliente-se: acusações improcedentes ou desproporcionais à própria realidade delituosa, que conduzem às condenações injustas, estão cada vez mais presentes no nosso sistema de Justiça.

Esse sistema está, atualmente, impregnado por uma cultura punitiva que cria sempre a expectativa da culpa e da condenação, e jamais a da inocência e da absolvição.

Essa digressão sobre o crime como fenômeno que contém a possibilidade de envolver todo e qualquer homem, bem como sobre a existência de um sistema judicial penal falho e sujeito a influências punitivas advindas de uma sedimentada cultura repressiva, se faz mister para mostrar que a atividade penal não pode ter como foco exclusivo a punição, mas também é imperioso que exista para garantir a liberdade ou a aplicação da pena justa.

O Direito Penal, com base nos parâmetros emanados da Constituição federal, tem por escopo descrever de forma clara e precisa condutas prejudiciais à sociedade e sancioná-las, por atingirem valores que não puderam ser eficazmente protegidos por outros ramos do ordenamento positivo. Isto é, só devem ser penalmente previstas as condutas cuja lesividade não pode ser coibida por outros setores do Direito.

No entanto, a sua missão não se exaure com a punição. Tem também como escopo a proteção do indivíduo contra os excessos do Estado, para impedir que a punição se transforme em vingança e em expiação.

Assim, o Direito Penal e o Direito Processual Penal — este também refletindo as garantias e os direitos outorgados pelo artigo 5º da Constituição federal — procuram conciliar a liberdade e a dignidade pessoais com a obrigação estatal de acusar e de punir os responsáveis pela prática delitiva. Devem, portanto, compatibilizar punição e liberdade. O sistema acusa e pune, mas também protege o cidadão acusado, garantindo-lhe a observância dos seus direitos, para evitar a vingança, a barbárie e a desumanidade.

Por tais razões, a sociedade deveria exigir dos executores do sistema mais atenção aos malefícios representados por certas medidas de força, dentre as quais se destacam as prisões cautelares, adotadas ainda no nascedouro das investigações.

É preciso, no entanto, que a própria sociedade, por intermédio de cada cidadão, para se opor aos excessos do sistema, repense a hoje sedimentada cultura punitiva, e entenda que o crime não é "dos outros", mas, como uma possibilidade, é de todos nós. Além do mais, é imprescindível que passe a exigir o respeito absoluto aos direitos de um acusado e abandone a ideia de ser a prisão a única resposta para o crime.

As prisões, temporária e preventiva, estão sendo decretadas, há algum tempo, de forma absolutamente açodada, antes mesmo de qualquer ato de investigação, baseadas somente em notícias vagas e inconsistentes provenientes de alguma acusação ainda nem sequer conferida, ou até mesmo anônima.

A necessidade do encarceramento, comprovada por fatos concretos, deveria nortear as decisões respectivas sem que fosse levada em consideração, como ocorre em nossos dias, a indigitada culpabilidade, que só será apreciada quando da sentença, após a instauração e a instrução do processo.

No entanto, as prisões cautelares, lamentavelmente, em sua maioria, estão sendo decretadas para atender a uma sociedade sequiosa por castigo, para atender a uma mídia sensacionalista e, agora, de forma já confessada, para se obterem delações, objetivo desprovido de qualquer justificativa legal e ética, semelhante à tortura.

É fundamental, até para a manutenção do Estado Democrático de Direito, não esquecer que existem a culpa e a inocência, a prisão e a liberdade, os deveres do Estado e os direitos do acusado.

Reitera-se: o crime é um fato inerente à sociedade e, portanto, qualquer cidadão poderá ser vítima deste hoje aplaudido sistema punitivo, porque ele é potencialmente nosso e sentar no banco dos réus não é exclusividade dos culpados, pois também os inocentes estão sujeitos a ocupá-lo.

Antônio Cláudio Mariz de Oliveira

Antônio Cláudio Mariz de Oliveira é conselheiro honorário do MDA, ex-presidente da OAB-SP e da AASP, foi secretário de Justiça e de Segurança do Estado de São Paulo.

[Artigo originalmente publicado no jornal O Estado de S. Paulo desta segunda-feira (12/1)]